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如何正确编制房地产企业财务报表?

来源: 中华会计网校 编辑:fengjunyan 2020/07/17 16:59:40  字体:

如何正确编制房地产企业财务报表?

前期准备阶段的财务报表

1.前期准备阶段的特点

(1)前期准备阶段最主要的支出就是地价款及相应的契税。

(2)各种政府行政事业性收费是前期准备阶段的另一个主要支出项目。

(3)前期准备阶段一般没有预售收入。

(4)我国实行项目资本金制度,房地产企业在开工前的自有资金要达到项目总投资的一定比例。

(5)在前期准备阶段,房地产企业一般需要通过对外融资筹集建设资金。

2.前期准备阶段的资产负债表

房地产企业前期准备阶段,资产负债表反映的主要特点为:

(1)资产类项目主要涉及货币资金、预付账款、存货、在建工程和无形资产等。

该阶段房地产企业因为自有资金的投入以及开发贷款的取得,一般会持有一定金额的货币资金; 预付账款主要是在前期阶段预付给施工单位的工程款; 对于存在持有物业的房地产企业,购地支出以及前期规费等支出要区分为两部分:用于销售物业的计人存货项目,用于持有物业的计入在建工程和无形资产项目。

(2)负债类项目主要涉及应付账款和长期借款项目。

应付账款反映房地产企业欠付的前期规费或工程价款; 长期借款反映企业从银行贷入的开发贷款的本金。

(3)所有者权益类项目主要涉及实收资本和未分配利润

房地产企业由于项目资金以及购地的需要,一般实收资本项目金额会很大,该项目反映企业到位的自有资金数量;在前期准备阶段项目没有收入,而管理费用和销售费用计入当期损益,因此,此阶段企业会出现较大额度的亏损,未分配利润项目一般为负数。

(4)房地产企业一般要存入大量的项目资本金,而项目资本金按要求要达到项目总投资的35%,另外,因项目在此阶段没有进入全面施工阶段,企业的开发贷款金额较小,所以,房地产企业在前期准备阶段的资产负债率一般都会很低。

3.前期准备阶段的利润表

房地产企业前期准备阶段,利润表反映的主要特点为:

(1)利润表中的主要项目包括管理费用、销售费用和所得税费用。其中管理费用项目反映企业当期累计发生行政经费等支出,销售费用项目反映企业为销售准备而支出的广告费等支出,所得税费用反映企业当年亏损所抵免的以后年度所得税支出金额。

(2)房地产企业在前期准备阶段由于没有销售收入,因此,报表中营业收入、营业成本等项目一般均无金额反映,而报表一般表现为较大额度的亏损。

4.前期准备阶段的现金流量表

房地产企业前期准备阶段,现金流量表反映的主要特点为:

(1)房地产企业现金主要来源于筹资活动产生的现金流,在这一阶段由于尚未达到预售条件,因此,基本没有经营活动产生的现金流入。 房地产企业现金的主要流出项目属于经营活动产生的现金流出。

(2)对持有物业的企业,还存在投资活动现金流出,即企业在持有物业上的现金投入。在这一阶段不存在归还贷款的问题,因此,一般不会有筹资活动现金流出。

(3)房地产企业在筹资活动方面的现金流入很大,而项目处于前期阶段,其现金流出又比较少,因此,一般情况下,房地产企业此阶段的现金余额较大,现金流情况较好。

5.前期准备阶段的所有者权益变动表

房地产企业前期准备阶段的所有者权益变动表与其他行业企业报表所反映的内容基本相同。唯一不同的是:房地产企业在此阶段实收资本本年增加金额较大,原因在于房地产项目的开发需要大量的项目资本金,这部分资本金在会计核算上要计人企业的实收资本项目。

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